《中国会计报》记者日前从权威渠道获悉，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门，拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。

　　这意味着，房地产企业在项目结算前，将难以动用项目此前的预售账款。

　　实行预售账款专款专用

　　根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。

　　根据现行的会计准则，房地产项目的预售款项被计入流动负债，当作为标的物的商品房竣工交付后，结转成为营业收入。

　　预售账款作为房地产企业优先占用的资金，一直被其灵活使用。但此次预售账款专项账户的建立，将死死地捆绑住房地产企业的手脚。

　　政策意图似乎非常明显，旨在给房地产企业的资金链以巨大压力，使热得几近疯狂的楼市降温。

　　天职国际会计师事务所质监及技术支持部合伙人杨力生分析，新规从使用性质和使用时间上对预售款进行了规范。“一方面，预售款针对开发和工程资金所需‘专款专用’；另一方面，时间上也只存在两种情况，即项目竣工交付和结算。”

　　许多房地产企业因此紧张起来。一位开发商在接受记者采访时表示，如果依据合同每月按施工进度付款，那么就会每月结算一次，然后凭合同和结算书使用这笔资金。“假如预售款是100元，但实际结算可能只用50元，剩下的也不让我们随便用。以前资金可以在项目间串着用，我们可以用浮动的资金投资拿地，现在这些渠道都封闭了。”

　　预售账款一旦受监控，降价只是时间问题

　　房地产企业资金链受到打压，降价只是时间问题。

　　房地产项目的预售款包括购房者的首付款以及银行按揭贷款，两者构成了房地产企业的重要资金来源。其中，首付款在项目开盘时就已交付，按揭贷款则在楼盘封顶时由银行发放。目前，这两笔款项在项目竣工交付之前由房地产企业自由支配。

　　上述开发商告诉记者，预售款占总投资的比例还是比较大的，虽然各项目之间会存在差异，但基本上稳定在30%左右。

　　“预售款的使用非常灵活，其大部分被用来拿地。”一位业内人士向记者透露。但这一切或许将很快成为历史。

　　“如果对预售款进行专项监管，这笔钱就无异于定期存款，动不了。”一位不愿透露姓名的房地产企业财务总监说。

　　消息刚一放出，降价先锋恒大地产便于5月9日召开2010年战略合作伙伴高层峰会，与近200家合作伙伴，包括主体建筑、材料设备、装修、园林和营销等产业链企业达成新的盟约，联手控制成本。而此前，恒大地产刚刚宣布8。5折全国统一降价促销。

　　针对恒大的降价行为，不少房地产企业都表示，那是因为恒大的现金流出现了很大的问题，“他们年前拿了很多的地。”但当记者询问这些企业是否会降价时，他们纷纷表示，目前还没有降价的计划。

　　其实，每年1月至3月都是房地产企业开始执行新的年度计划的时间，而此刻房地产企业都在等全国两会针对房地产市场的消息，是否拿地也要考虑全国两会的风向。今年全国两会对此并未有太明显的打压政策，于是3月份让开发商很兴奋。“刚要有动作，‘新国十条’就下来了，现在钱还没花出去，所以能坚持一段时间。”上述财务总监告诉记者。

　　但随着“新国十条”的出台和地方政府有关细则的陆续出台，楼市已经出现明显的降温，消费者和房地产企业将会展开博弈，后续加息和银行贷款持续收紧的政策也会随之而来，房地产企业又该去哪里融资？倘若另辟蹊径，即使是基金、信托也不会轻易伸出橄榄枝，届时降价只是时间问题。