福田南园新村小区里,到处张贴着开发商宣传改造后美轮美奂的建筑效果图。陈相明 摄

　　深圳正在如火如荼进行的城市更新大舞台上,除了业主和开发商两个主角,还活跃着更多形形色色的角色。

　　一个旧小区同时涌进了几个开发商,有的还是两三个开发商的“联合体”,谁才是真心要改造的开发商？谁是打着开发商旗号的中介机构？还是只开“空头支票”的皮包公司？一切似乎都让人如坠云雾。

　　中介招徕多家开发商

　　福田区南园新村楼龄接近30年,与寸土寸金的华强北商业区近在咫尺,紧邻深南大道地铁科学馆站。记者日前在南园新村小区里看到,一家名为“深圳市恒豪实业有限公司”的开发商已经进驻,并大张旗鼓地征集业主意见,小区的宣传栏也张贴满改造后美轮美奂的效果图,连户型图都清楚呈现,令人感觉美好新家园即将成为现实。

　　不过,南园新村的改造之路并不平坦。

　　由于房子破旧,小区环境较差,南园新村不少业主早就渴望改造,2008年,早在《深圳市城市更新办法》出台之前,业主们自发成立了“改造重建筹备小组”,而牵头人则是一位自称深圳某品牌开发商旧改负责人的葛某。

　　“大家开始都很信任他,希望他能协助业主与开发商进行谈判,但后来发现,他只是一个想'贩卖’业主资料、牟取暴利的中介,而不是开发商。”据知情的业主介绍,自从“改造重建筹备小组”成立以来,葛某接连招徕好几家对改造南园新村有兴趣的大型开发商,但开发商们最后却因各种原因舍弃而去。“葛某开出的中介费过高是重要原因。”业主说。

　　不过,葛某在接受记者采访时表示,好几家开发商最后撒手而去的主要原因,是当时业主要求太高以及受2008年房价下跌影响。“三年的临时安置费30万元,回迁面积是1∶1．2,包括卓越、路劲、佳兆业等大的开发商都无法接受业主的这一要求。因为当时还没有《办法》出台,2008年受金融危机影响,深圳房价又大幅下跌,开发商看不到前景,就不愿再搞。”葛某说,后来找到恒豪,终于愿意接受业主的要求,并进驻改造。

　　对于是否扮演中间人的角色从中牟利,已经离开南园到其他旧小区活动的葛某日前对记者说:“我是为业主们做好事,但到头来他们却中伤我。”

　　经过一番曲折,终于在2009年,葛某寻觅到了愿意前来改造南园新村的开发商“深圳市恒豪实业有限公司”,并成为恒豪的委托代理人,游说业主签订补偿安置协议。

　　旧改中介费高达上亿元

　　那么,业主所反映的中介机构高价“贩卖”业主资料,真的存在吗？

　　在一份从上述与南园改造小组接洽过的某开发商处流传出的“南园小区旧改项目简介”上,记者看到,实际上这是一份“居间服务简介书”,居间总费用竟高达5000万元。

　　其中,居间方承诺“保证投资方能拥有该项目的开发权（即开发商与南园小区业主委员会签订委托改造合同）”、“在8个月内完成所有小业主与投资商签订补偿安置协议”、“保证投资商顺利把该项目拆迁”等等。

　　当然,中介也并非一次性能收到5000万元的佣金。在这份南园新村项目的“居间服务简介”上,也列明了开发商进驻的条件:首先是签订居间合同和与业委会签订协议时,开发商支付50万元;当与小业主签订补偿协议达到90％时,开发商支付佣金300万元;当签完100％,佣金为1400万元;所有搬迁完成时,再支付佣金1000万元;直至项目开工时,开发商须将余款一次性付清。除此之外,在接下来与业主谈判的8个月内,每月须支付4万元的办公费用。另外,如果开发商还要委托居间方办理南园项目的拆旧建新有关手续,“费用另计,约5000万元”,这样,旧改“一条龙式”的居间服务佣金高达上亿元。

　　从这份“居间服务简介书”上还可以看出,开发商改造旧小区要攻克的第一个“堡垒”,就是业主委员会。

　　不过,由于是传真,这份字迹有些模糊的“居间服务简介书”上,并没有注明居间方和投资商分别是谁。

　　“接触到南园小区是有中间人介绍的,后委托一姓葛的帮忙与业主谈判。但几个月下来,签约数量几乎为零。”恒豪董事总经理吴先生日前接受记者采访时表示,并没有支付葛某巨额中介费,只是最后补偿了葛某40多万元的办公费用。

　　开发商资质引担忧

　　“目前同意改造并签署补偿协议的业主已经超过三分之二了,正在筹备申报事宜。”恒豪董事总经理吴先生日前对记者说。

　　不过,也有业主对恒豪的资金实力和补偿协议产生了质疑,并担心恒豪会否将业主资料“打包转卖”给其他开发商。“恒豪注册资金才1000万元,要求业主签订的补偿协议是'霸王’条款,许多约定对业主不利。”接受采访的多位业主说,曾试图与恒豪沟通,将补偿协议的不公平条款作出修改,但恒豪并没有理会。

　　“资金实力与公司当初的注册资金不能画等号。我不会转卖,因为我是真心想在关内好的地段打造一个好项目,做响公司的品牌。”恒豪总经理吴先生说。

　　对于改造南园小区需要投入多少资金,吴先生表示,前期补偿安置费总计大约超过1亿元,“只要政府能够批准南园立项,我就有能力把它做好。现在政府还没有批,容积率也不知道,所以总投入需要多少钱现在无法说清楚。”但吴先生并没有解释为何有能力,也不愿向记者透露目前公司的资金情况。

　　据了解,深圳恒豪实业有限公司之前开发过的楼盘只有一个,是位于宝安区的碧湾雅园。根据搜房网信息,碧湾雅园于2009年11月售完,住宅均价接近1万元／平方米,总住宅面积为20400平方米,假设全部住宅面积均可售,恒豪该项目可以收入2．04亿元。然而,记者在上述中介方“居间服务简介书”对南园新村旧改项目的预算一栏看到,“若以容积率5．5计算,包括安置费、居间费、地价款、建筑成本等合计,共需要大约11亿元。”

　　记者手记

　　开发商能否公开招标

　　在城市更新热潮下,一切都按照市场化的形式展开了,只是由于《深圳市城市更新办法》实施细则尚未出台,目前看,这一市场亟待规范。

　　企业旧改的热情高涨,多个开发商争夺,中介机构处处活跃,一方面企业成本迅速攀升;另一方面,老住宅区的业主由于个体分散“内外交困”:“外”是开发商和中介对业主采用“逐个击破”战术,“内”则是不同见解的业主之间互相指责和猜疑。

　　当对改造有不同的设想,当发现开发商资质不好,当补偿协议存在不合理条款,当担心中介机构转卖资料……此时,业主该通过什么途径去表达观点,并维护自己权益？在巨大的利益面前,业委会能否禁得住诱惑,站在广大业主的立场推进拆迁改造？当业委会遭到诟病,谁又来监管？

　　政府设置开发商进驻小区的“门槛”是必要的;另外,能否像公开招标物业管理公司一样,在开发商和中介进驻小区之前,在政府的指引下,业主们召开大会,理清思路,统一对外招标？这样,既能保证大多数业主的利益,又能让开发商公平公开地竞争,避免市场混乱。