8月的深圳楼市创下了楼市新政后房地产市场成交的一个纪录:二手房成交水平已堪比调控之前。然而对于8月的成交量,业内存在不同看法,有人认为是市场回暖,有人则认为与4月以来的累积成交,以及《深圳房地产市场监管办法》出台带来的市场影响有关。不管如何,8月的这波行情为积蓄许久的深圳楼市带来一波上升的冲动。

　　面对这波上涨行情,中原地产二级市场统筹发展中心副总经理周曜在上周的一次地产论坛上透露,近期决策层已有多轮调研,中央出台新一轮调控措施的预期正在加强。而美联物业全国研究中心主任徐枫也表示,新一轮调控最快10月出台,税收政策将首当其冲。

　　“市场累积需求造成8月假成交”？

　　8月,楼市一改五六月的成交冷淡,成交套数、面积都与调控前几乎相同。根据深圳规划国土委公布的数据显示,8月深圳二手房成交13279套,环比7月上涨53.37%,成交面积约为123.84万m2,相比7月上涨58.8%。

　　而实际上的成交量可能更高。周曜表示,国土房产部门统计的成交情况较市场有些后滞,而中原根据自己地铺的成交数量统计,以及中原的市场份额推算,

　　8月的实际成交套数应该在15000―16000套左右。“8月确实有点猛,有点火爆。”周曜说。

　　此前,业内一直认为刚性需求的释放以及《深圳房地产市场监管办法》的出台、实施,造成了市场对“阴阳合同”大限的误读,直接导致成交量的飙升。对此,周曜解释称,根据中原的统计,深圳4月成交了约2万套二手房,但实际最后实现过户的可能就只有1万套,剩下的1万套因为新政出台导致在吵架、打官司,在纠缠,而8月成交量的火爆不是市场真的转好,而是消化4月没有登记进去的那1万套。

　　周曜表示,五六月就是在消化政策,5月是政策冰冷期,6月银行偷偷放贷了,这两个月的二手房成交量很多是出自消化之前违约谈判谈不清楚积累的历史成交,只有一部分成交得比较便宜的才是真正的刚性需求。

　　但这种延迟的成交从六七月开始让不明真相的市民觉得市场很火,很多人看房子,再加上通胀成为一种切身的感受,也加剧了市民的入市欲望。另外,银行也在偷偷摸摸做一些创新产品。周曜认为,今年这一轮调控与

　　2008年最大的不一样是:2008年是信贷总额控制,现在却不是。银行有很多钱,就有动力放贷,所以现在银行出现了很多创新产品,商贷通、VIP授信以及联名申请等,再加上“阴阳合同”大限的传闻,为市场带来了很多冲动,于是市场看上去“火”了。

　　“一二手房上涨气势已形成”？

　　根据中原的统计,深圳每年一二手房的成交量都是在1400万m2左右,2005年―2007年,每年一二手房比例虽不同,但每年的成交面积综合都在1400万m2左右。2008年成交惨淡,一二手房成交面积才800多万m2,但2009年成交面积达2000万m2,多出来的正好是2008年的差额。周曜表示,中原做了城市排查,广州、深圳、上海、北京都存在平均线,不管是刚需、投资还是投机,每年深圳买房就有这样一个水平。

　　而在2010年前几个月需求明显被抑制时,专注于新房市场的吉隆地产经纪公司总经理林昌隆认为,从4月出台新政以来,成交量和价格都得到了压制,压价达到了6个月,压制的情况非常明显,而结果就是压得越久,购买力就越强。

　　“一手房价格下半年难以松动。”徐枫表示,深圳楼市下半年一手房成交量与供应相关,下半年的供应会上升,因此成交量会上涨。据美联统计,今年上半年深圳一手房的供应量是160万m2,但去年1―8月的同期水平是270万m2,从历史看,深圳新房供应量一直在下跌,所以价格难以松动。

　　“即使有潜在的优惠,但优惠不会很多,特别是深圳市场。”徐枫表示,而对于二手房市场,“8月如此火爆,但9月初的日成交套数还在300―500的区间段里徘徊,所以我们对二手房下半年的走势不太看好,但也不会有很大的变数,基本上环比在2%―3%之间”。

　　“目前的楼价就是骑虎难下,主要的原因是买卖双方都比较有信心,买方对未来有信心,卖方也对未来有信心,大家都有信心的前提之下很难能有一个新的调整。”林昌隆表示。

　　接下来的“金九银十”是一个敏感时期。徐枫表示,“金九银十”本来是没有的,但市场氛围营造出来以后,可以把销售导向引入到这个结果里,“金九银十”的气氛做起来后就可以带动整个市场的成交。

　　“一手、二手房的成交气势起来了,如果没有调控政策,价格不但不会跌,涨得还会很凶悍。”周曜认为,一旦8月的行情延续到9月、10月,就会形成房价上涨的行情,如果不加以调控就会导致报复性上涨。

　　调研密集,调控新政最快10月出台？

　　“中央调研的密度比想象的高,他们很焦虑,超预期的政策是很有可能的。”周曜表示,中原地产近期已接到几波调研,联系近期国家统计局针对空置房调查的消息,可见决策层正加紧对楼市的摸底。

　　“政策的忍受度不会很高,如果决策层9月、10月陆陆续续看到这些数据,从北京、上海、深圳的数据看,环比这种交易量会非常难看,因此超预期政策的可能性很大。”周曜表示,“房产税不一定全部都有,个别城市试点的几率还是很高的,如果各部委不产生共识根本调不下去,继续出台政策比坐以待毙的可能性高”。

　　美联物业则认为,最快今年10月出新的宏观调控政策。徐枫表示,新一轮调控会从税收方面进行调整。

　　“如果9月不出政策,让房价真的高到一定水平再调,那才是政策累加,那时候累加的伤害更大。”周曜说。

　　而作为开发商的郑炜坤有更乐观的估计:“在一段时期内不会有大的动作,也就是说要保证平稳过渡,调控政策也不会有大的动作,物业税会摊薄地方政府财政收入,房产税出台则会增加购房者负担,很有可能转嫁到租金上,但租金又是房价投资回报率的支撑;再者,人民币有升值的压力,政府不可能在这几年内把房价打下来。