抵债房和土地如何计算土地增值税?

　　问：我公司是一生产加工企业，因经营不善，现需将部分土地、房产(旧房)以资抵债，土地和房屋经过评估机构以评估。请问：1、房屋和土地是分开算还是合并算土地增值税。2、旧房屋有哪些扣除项目。

　　答：1、转让房产土地增值税问题

　　《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

　　根据上述规定，对于以土地、房产抵偿债务的行为，应视同转让土地使用权及地上建筑物缴纳土地增值税。在转让时应当按照转让行为进行征收，如果转让土地使用权时一并转让地上建筑物，则一并计算土地增值税。

　　2、转让旧房扣除问题

　　《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第十条“关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题”规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第七条规定：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　根据上述规定，对于转让旧房的，应当按照房屋及建筑物的评估价格和支付的土地价款及在转让过程中交纳的税金等来确定扣除项目金额。如果不能提供支付土地价款的凭据，则不得扣除取得土地使用权时的金额。