房市调控理论上容易做起来难

　　董黎明(北京大学环境学院城市与区域规划系教授、博士生导师)：其实这个政策早在几年前就有了，只是没有实行。因为一直实行的是1%的税率，这回是政府准备动真格的了，所以社会上反应比较大。中国房地产市场调控是个复杂的问题。上述政策的出台对二手房交易肯定会有影响，打个比方，在北京某处房子原先价格是150万，现在价格500万，按差价20%征收个税，那就是80万，这很容易被转嫁给购房者。这样一来，就容易把买旧房的购房者推到买新房的大潮中去了，新房的需求也就增加了，如果新房市场供应赶不上，新房的房价也会跟着上涨。

　　调控措施在一定程度上遏制了炒旧房的投资和投机的买卖行为，但也伤了一部分有改善住房需求的群体。因此，应针对不同的人群出台相关细则和配套政策，对投机分子进行打击，对有真正居住需求人群进行照顾，而不是“一刀切”，这样才能真正达到调控目的。

　　目前房地产市场出现“十年九调控、房价年年涨”的严峻形势，想解决起来理论上容易，但实际上做起来却很难。如果政府多盖价格便宜的公租房、社会保障房，满足大多数“刚需人群”的需求，房价就涨不起来了。但现实是市场需求量太大，地方政府对公租房、社会保障房的投资跟不上，地方城镇化的速度又急剧加快，城镇人口也急速增加，这几方面矛盾综合在一起，房价上涨的势头还是难以遏制。中国房地产调控不能简单地就房地产而论房地产，或就房价而论房价，要和国民经济的整体调控和城镇化发展政策结合起来。

　　新政最多只能治标，不能治本

　　梅新育(商务部国际贸易经济合作研究院研究员)：二手房交易收益征税20%，此举目标无疑是正当的，是期望借此大幅度削减拥有多套房产的投机者预期收益，以此抑制房地产市场泡沫。问题是二手房卖方中非投机者总数肯定远远多于投机者，他们当中很大一部分是希望改善居住条件，卖掉目前所住小房，加一部分钱换购大房;或是因为工作地点调动而打算换购住房。二手房交易收益征税20%的规定，等于是平白大幅度增加了这部分中等收入群体的生活成本，对他们打击很大，有些可能会因此重新考虑自己工作调动等项决定。这条措施出台，不仅必然降低房地产市场的流动性，在劳动力市场上也会引起降低流动性的不利后果。

　　而且，尽管此项政策在落地之前会出现二手房市场交易恐慌性热潮，价格也会有所下跌，但在此项政策落地之后，二手房交易市场更可能冰封一段时间。真正高收入高资产人士不会急于卖掉手头房子，而是会改为持有，取得房租收益。由于一线城市房租水平近两年来已经大幅度提高，他们的这项策略不会损害他们的现金流量，换言之就是不会让他们感到手头紧。而想要买房的中等收入群体将更多地奔向远郊置业，大城市的交通等压力将因此而进一步加剧，城区租房客总体收入层次将因此而有所下降，群租之类行为更难防治，这对于该城市的可持续发展、尤其对其市中心的可持续发展是不利的。只要供需总体格局没有根本变化，这项举措实施一段时间后总体效果更可能是刺激负担转嫁给买房人，反而加大房价上涨压力。一项旨在打击投机和过度泡沫的措施，如果打击的中等收入群体非投机者比投机者多得多，同时又会带来其他多方面的负面后果，那么就值得商榷了。

　　在目前的发展阶段下，房地产市场“十年九调控，房价依然在涨”现象无法完全消除，最多只能减轻其程度。我们在调控房地产市场时，不宜对其订立过高的期望目标值，要想根治房地产市场泡沫，还是应当改善经济资源布局，改变过度集中于少数大型、特大型城市的局面，限制性措施最多只能治标，不能治本。

　　征房产税比征房产交易税更有效

　　徐长生(华中科技大学经济学院院长)：新措施出台对房地产市场肯定会产生一定的影响。每次房地产政策调控其实是一种各方利益的博弈，房地产商肯定不希望房价下降，地方政府为了地方财政也不希望房价下降，银行与上述两方的利益是共通的。这三方在利益的博弈中占有绝对优势。如果房价过快下降，就会使三方利益受到较大损失。中央政府不希望房价涨得太快，是出于两方面考虑，一是房价涨得太快，广大民众买不起房子，不利于社会稳定与经济持续发展;第二是房价涨得太快，容易出现泡沫经济，一旦破灭，对整体国民经济的损伤太大。政府出台调控房地产的措施不宜一刀切，应避免“伤及无辜”。比如，部分群众对住房的投资性需求，是想通过买卖差价挣点钱养老，严格按新措施征税，就打击了这部分人的利益。对于那些购买二手房自住的也不宜一刀切。

　　其实，政府推行房地产税比推行房地产交易税对控制房价更有效。真正影响中国房价的是类似于“房妹”、“房姐”这样大量持有房产的既得利益阶层。房产拥有越多，税就理所当然越高，国外也普遍采用这种模式。而房地产交易税很容易将负担转嫁给购房者身上。因此，从一定程度上说，交易税对收入分配的影响比对房价的影响还要大。

　　安居乐业一直是中国老百姓千百年来的梦想，政府应将房地产调控的目标瞄准既得利益阶层，而不是广大普通购房者。适当让渡既得利益阶层的“所得”给广大普通购房者，既有利于缩小社会贫富差距，也有利于社会和谐稳定。