第三节 投资性房地产的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　科目设置：投资性房地产

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。

　　P141【例7-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为l 500万元，以前未计提减值准备。

　　甲企业的账务处理如下：

　　(1)计提折旧：

　　每月计提的折旧：1 800÷20÷12=7.5(万元)

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　75 000

　　　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　　75 000

　　(2)确认租金：

　　借：银行存款(或其他应收款)　　　　　　　80 000

　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　80 000

　　(3)计提减值准备：

　　借：资产减值损失　　　　　　　　　　　　　3 000 000

　　　　贷：投资性房地产减值准备　　　　　　　　　3 000 000

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　(一)采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　科目设置：投资性房地产―成本

　　　　　　　　　　　　　―公允价值变动

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”科目，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

　　P142【例7-8】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

　　甲企业的账务处理如下：

　　(1)20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

　　借：投资性房地产-成本　　　　　　　　　　　90 000 000

　　　　贷：开发成本 　　　　　　　　　　　　　　 　　90 000 000

　　(2)20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：

　　借：投资性房地产-公允价值变动　　　　　　　2 000 000

　　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　2 000 000

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示。

　　【例题2?单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是( )。(单选)

　　A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

　　B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

　　C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

　　D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更

　　[答案] B

　　[解析]企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　 P143【例7-9】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。

　　甲企业的账务处理如下：

　　借：投资性房地产-成本　　　　　　　　　　95 000 000

　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　 2 700 000

　　　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　90 000 000

　　　　　　利润分配-未分配利润　　　　　　　　 　 6 930 000

　　　　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　 770 000